'강남구 빌라 주인' 10명 중 6명에게 닥친 일
六成“江南区别墅主”面临的头疼大事

빌라 집단 역전세 우려
别墅大盘急转直下 令人担忧不已

‘빌라왕 전세 사기’ 이후 문의조차 사라졌을 정도로 빌라 전세 시장이 충격을 받고 있다. 급속히 얼어붙고 있는 빌라 임대차 시장을 점검했다.
“别墅王全租诈骗”后咨询市场惨遭重创，别墅全租市场也受到冲击。别墅租赁市场被紧急冻结，接受调查。

◇강남구 빌라 62% 가격 하락
江南区别墅价格下降62%

서울시 집계에 따르면 올해 1분기 서울의 빌라(다세대·연립주택) 전세 거래는 1만4962건으로, 작년 1분기(2만2386건)와 비교해 33.1% 급감했다. 같은 기간 아파트의 전세 거래량이 3.2% 감소하는 데 그친 것과 대조적이다. 빌라 전세 거래량이 위축된 것은 최근 잇따른 전세 사기 사건으로 세입자들이 빌라 전세를 꺼리기 때문이다.
首尔市统计显示，今年第一季度首尔别墅（多户、联排住宅）租赁交易量为1万4962套，较去年第一季度（2万2386件）大幅下降了33.1%。 同期公寓的全租交易量仅减少了3.2%，与别墅形成了鲜明对比。 之所以别墅全租交易量几集剧萎缩，是因为近期接连发生了多起全租欺诈事件，使租户们不愿意选择全租别墅。

특히 전세 사기 피해가 집중된 서울 강서구 화곡동, 인천 미추홀구 숭의동 등은 ‘세입자 실종’ 상태다. 화곡동에서 전용면적 29㎡ 빌라를 임대하는 김모(68)씨는 작년 12월 전세 만기로 세입자가 나간 뒤 4개월째 새 세입자를 찾지 못하고 있다. 전셋값을 이전보다 4000만원 낮춰 지난달 겨우 세입자를 찾고 계약서까지 작성했지만 취소당했다.
特别在全租诈骗受害者集中地区——首尔江西区禾谷洞、仁川弥邹忽区崇义洞等地，出现了罕见的“租户蒸发”现象。一位持有禾谷洞29坪的别墅的房东金某（68岁），自从去年12月一位租户满期退房后，已经有4个月没找到新的租户了。甚至全租价格比以前降低了4000万韩元，上个月好不容易找到了租户，也签订了合同，但最后没签约成功。

거래 위축은 가격 충격으로 이어지고 있다. 1분기(1~3월) 서울에서 거래된 연립·다세대 전세 가운데 절반 이상이 작년 4분기보다 낮은 가격에 계약이 체결된 것으로 나타났다.
交易缩水对别墅市价造成强烈冲击。据调查，第一季度(1 ~ 3月)首尔市成交的联排、多户型租赁交易中，一半以上的交易额低于去年第四季度。

부동산 정보업체 ‘부동산R114′가 지난해 4분기와 올해 1분기 서울 연립·다세대의 전세 거래 1471건을 비교 분석한 결과, 55%인 804건에서 전셋값 하락이 나타났다. 지역별로 서울 은평구(67%), 강남구(62%), 강서구(61%) 순으로 전셋값이 떨어진 비중이 높았다. 부동산시장 관계자는 “전세 사기와 깡통 전세(매매 가격이 전세 가격보다 낮은 것) 우려로 빌라 전셋값 약세가 이어지고 있다”고 말했다.
房地产信息企业"房地产R114"对去年第四季度和今年第一季度首尔1471笔联立、多户全租交易进行了对比分析。结果显示，占比55%的804笔交易价格出现显著下降。从地区来看，首尔恩平区（67%）、江南区（62%）、江西区（61%）的全租房价格下降比重最高。韩国房地产市场相关人士表示：“大部分租户担心全租欺诈与易拉罐全租（交易价格低于全租价格），导致别墅全租价格持续走低。"

◇보증금 집단 미반환 우려
◇大批租户担心无法返还保证金

요즘 세입자들은 웬만하면 빌라는 피하자는 분위기다. 한 부동산 커뮤니티를 보면 서울 은평구에서 방 2개짜리 빌라를 임대하고 있는 김모(64)씨는 계약 기간이 한 달 남짓 남은 세입자의 보증금 2억2000만원을 마련하지 못해 발을 동동 구르고 있다. 작년 10월 새 세입자를 들이기 위해 집을 내놨지만, 계약은 커녕 집을 보러 오는 사람조차 거의 없다.
在近期采访中，大部分租户表示想尽量避开别墅。在首尔某房地产社区，一位持有恩平区两居室别墅的房东金某（64岁）与租户的合同期限还剩一个月，由于他无法凑齐租户缴纳的2.2亿韩元保证金，很是着急。 虽然在去年10月为引进新租户推出了新房，但别说签约了，就连来看房的人都寥寥无几。

김씨는 당장 나가겠다는 세입자에게 돌려줄 돈이 없어서 은행 문을 두드렸지만, 빌라 가격이 워낙 떨어진 탓에 주택담보대출마저 거절당했다. 김씨는 “빌라를 팔려고 해도 워낙 헐값이라 그마저 어렵다”며 “괜히 투자 잘못했다가 큰 고통만 지게 생겼다”고 했다.
金某要马上还给租户保证金，但手头无法周转，无奈之下只能敲开了银行的大门。可因近期别墅价格大幅下降，银行拒绝了别墅的担保贷款。 金某说：“就算把别墅卖掉，但因为现在别墅的价格非常便宜，贷款绝非易事。因为投资不当，现在只能承受更大的痛苦。"

그러면서 ‘평범한 집주인’마저도 어쩔 수 없이 불량 집주인이 되는 일이 벌어지고 있다. 새 세입자를 찾지 못해 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 빚어지는 것이다. 빌라 전셋값이 정점을 찍은 2021년 하반기에 계약한 거래 만기가 차례로 돌아오고 있어서, 올 하반기 대규모 보증금 부실 사태가 터질 수 있다는 우려도 나온다. 대규모 역전세란이 벌어질 수 있는 것이다.
同时，一些“老实的房东”无奈也被打入黑名单。 由于找不到新的租户，很多房东无法按时归还保证金。别墅全租房价格曾在2021年达到顶点，此后自2021年下半年起许多合约逐渐到期，很多人担心下半年会发生大规模保证金亏欠现象，也就是大规模的逆转直下。

전문가들은 지금과 같은 ‘빌라 전세 거래 절벽’이 오래가면 대규모 보증금 미반환 사태가 일어날 수 있다고 우려한다. 부동산 시장 한 전문가는 “빌라 세입자는 물론 집주인 역시 생계를 위해 임대 사업을 하는 서민층이 대부분”이라며 “세입자를 끝내 못 구하면 집주인은 파산하고, 빌라가 경매로 헐값에 팔려 세입자도 보증금을 돌려받기 어려워진다”고 했다.
专家们担心如果“别墅交易跌势”持续下去，会引发大规模的保证金亏欠事件。韩国一位房地产市场专家表示：“这不仅会影响到别墅租户，更会波及大部分以租赁生意为生的房东和普通市民。如果找不到租户，房东只能破产，然后低价出售别墅，租户也拿不回保证金。"

전세 사기를 피하려면 세입자 스스로 주변 시세를 확인하는 등 발품을 파는 것이 중요하다. 인터넷이나 인근 다른 중개사무소를 통해 주변의 전세 시세를 따져보고, 매매가 대비 전세가 비율이 지나치게 높다거나 임대인의 신원이 불확실하다면 계약을 피하는 것이다. 가급적 전세보다는 보증금이 작은 반전세나 월세로 하는 게 좋다. 한 부동산 전문가는 “전세 계약 전 주변 시세나 권리 관계를 꼼꼼히 따져보고 불안한 부분이 있으면 보증금을 낮추거나 보증 상품에 가입하는 게 좋다”고 했다.
规避全租房诈骗陷阱，作为租客最重要的是亲自确认周边行情，采取积极行动。如果只能在线上或通过中介了解全租房行情，遇到保证金与房价比率过高或无法确定房东身份的情况，最好避免签订合同。这时候比起全租，最好选择小额保证金的半全租或月租。一位房地产专家表示：“在签订全租合同前，要仔细分析周边行情与权利关系。一旦有拿不准的地方，最好压低保证金或追加保证商品。"

◇주택경매우선권 등 대책 나와
◇出台别墅拍卖优先权等对策

정부는 관련 대책 마련에 분주하다. 정부는 23일 ‘전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정을 위한 특별법’을 만들어 주택 경매 우선권과 세금 감면 등을 지원하기로 했다. 임대차보호법 등 기존 법으로는 한계가 있어, 특별법에 정부 지원책을 담기로 한 것이다.
韩国政府正在忙于制定相关对策。本月23日，韩国政府出台《支援全租诈骗受害者及稳居住特别法》，决定出台住宅拍卖优先权和税金减免等政策。鉴于租赁保护法等现有法律存在局限性，在本特别法中添加了不少政府支援政策。

특별법에는 우선 피해자들이 거주하는 주택이 경매에 부쳐졌을 때, 피해자에게 우선 매수권을 부여하는 방안이 담긴다. 또 LH(한국토지주택공사)가 피해 주택을 매입한 후 임대해 주는 것도 특별법에 넣을 예정이다. 정부 관계자는 “피해자들이 우선 매수권과 LH의 매입 후 임대 중 자신에게 맞는 것을 선택하게 될 것”이라고 했다.
特别法中规定，受害者租住的别墅被拍卖时，将赋予受害者房屋优先购买权。 另外LH(韩国土地住宅公社)打算购买事故住宅重新租赁，将这一行动纳入特别法。政府相关人士表示：“受害者拥有优先购买权，也可以租赁LH入手的房屋，进行多样选择。"

정부는 또 특별법을 통해 임차 주택을 경매로 낙찰받는 피해자에게 취득세 등 세금을 감면하고 장기 저리 대출도 제공하기로 했다. 하지만 ‘전세 사기 피해 주택’을 어떻게 선정하느냐에 대한 구체적 기준이 없어, 혼란이 불가피할 것이라는 우려도 나온다.
[cn]另外政府还决定通过特别法，对拍卖租赁事故住宅的受害者给予税金减免，并提供长期的低息贷款。但也有人担心，由于未说明“全租诈骗受害住宅"的具体标准，难免会出现混乱状况。[/cn